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20 de Setembro de 2021

Vícios Construtivos: O Que Síndico Precisa Saber!

Rachaduras, infiltrações e piso desnivelado estão entre as reclamações mais recorrentes de síndicos e adquirentes de novos imóveis em condomínios. Se você está passando por uma dessas situações, esse artigo pode te ajudar.

Sofia Medeiros, Advogado
Publicado por Sofia Medeiros
há 4 meses

Infelizmente o sonho da casa própria em confortáveis condomínios acaba transformado em sérias perturbações e aborrecimentos após a vivência na edificação, quando os danos escondidos tornam-se visíveis, principalmente no que diz respeito à:

· Rachaduras;

· Infiltrações nas paredes;

· Desnivelamento de piso que geram acumulação de água e resíduos;

· Além de problemas com a fachada do condomínio e vagas de garagens.

E quando as reparações feitas pelas construtoras não são suficientes para garantir o perfeito estado da edificação?

É essencial que os proprietários das unidades autônomas e o síndico do condomínio tenham ciência dos seus direitos e responsabilidades, para que as tratativas surtam efeito e de logo sejam sanados os vícios construtivos.

Quais são os cuidados que o síndico precisa ter?

Antes de tudo, um passo primordial na entrega da edificação é saber se as áreas comuns do condomínio estão de acordo com o que foi estabelecido em contrato. Por isso é importante que o síndico e cada adquirente, de posse do memorial descrito do empreendimento local, verifique se a construtora:

  • Efetuou a pintura de todas as paredes;

  • Respeitou as medidas condizentes com as normas reguladoras em todas as vagas de garagem;

  • Equipou as áreas comuns conforme contrato, por exemplo: playground, área gourmet;

  • Instalou a parte elétrica e hidráulica da edificação corretamente;

Se existirem insatisfações sobre esses itens, é importante contatar a construtora logo, para que a empresa possa se posicionar e fazer as devidas alterações.

E a garantia da construção?

Após a aprovação, importante ficar atento à garantia, as obras de melhorias desejadas pelos moradores durante os 5 (cinco) anos iniciais da entrega do empreendimento, podem prejudicar a garantia da construção.

Por este motivo, minha orientação é de que os condôminos se atenham apenas aos cuidados de manutenção preventiva do condomínio, garantindo assim que não tornarão a garantia prejudicada.

Importante ressaltar que, se ocorrer algum tipo de incidente, o síndico pode ser responsabilizado por omissão, caso nada tenha sido feito para prevenir a ocorrência.

Por exemplo: se uma rachadura não for reparada e ocorrer um acidente com um morador ou funcionário, a responsabilidade civil e criminal será do síndico, caso esse não tenha tomado nenhuma providência e/ou não tenha respeitado as regras do manual do proprietário, com as devidas manutenções preventivas.

Para entender melhor sobre a garantia da obra é necessário que você compreenda quais são os vícios construtivos:

Quais são os tipos de vícios construtivos?

A ABNT NBR 13.752 – que é a associação brasileira de normas técnicas – e que deve ser respeitada por todas as construções em território nacional, define vícios construtivos como:

Anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços, ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor. Podem decorrer de falha no projeto, ou da execução, ou ainda da informação defeituosa sobre sua utilização ou manutenção.

· Vícios Aparentes: ficam evidentes, como rachaduras, falta de pintura, vidro quebrado.

· Vícios Ocultos: quando a identificação ocorre após a entrega do imóvel, a exemplo das infiltrações.

Todo vício é construtivo?

Nem sempre os vícios são construtivos, eles podem ser oriundos de outras situações.

É por isso que a ABNT NBR 13.752 afirma que os construtivos são provenientes da:

· Falha do projeto;

· Falha na execução; ou

· Falha na informação defeituosa sobre a utilização ou manutenção.

Qual o prazo de garantia de solidez e segurança da obra?

O prazo de garantia é de cinco anos contado da data de expedição do Habite-se.

Importante ressaltar que o habite-se é um documento que atesta que a edificação foi construída de acordo com as normas estabelecidas pela Prefeitura local e está apta para ser habitada, de maneira que deve ser considerada a data de entrega da obra.

A garantia abrange a solidez da obra e a segurança da edificação, compreendendo também os materiais e solo. Importante ressaltar que esse prazo é irredutível, como dispõe o artigo 618 do Código Civil.

Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Você, síndico e moradores, precisam estar atentos às manutenções preventivas

Não deve ser ignorado que a garantia fornecida pela construtora é limitada e diz respeito apenas aos vícios e defeitos de construção, ou seja, a manutenção do condomínio deve ser feita periodicamente.

Caso a manutenção adequada não esteja sendo realizada conforme o Manual do proprietário ou manual do empreendimento, a construtora poderá alegar a responsabilidade do síndico pela falta de manutenção e tentará se eximir dos reparos.

Com inspeções periódicas e vistorias programadas, é possível verificar a diminuição de custos com situações emergenciais, além de evitar transtornos aos condôminos que podem ser pegos de surpresa com um problema em hora inoportuna.

O ideal é consultar um engenheiro especializado para elaboração de laudo técnico que apresentará uma solução técnica correta, sem arriscar tratamentos paliativos que a priori podem ser mais baratos, mas representarão grande problema para o condomínio com o passar do tempo.

A construtora não reparou os vícios, e agora?

Primeiro precisamos identificar o tipo de vício que temos no empreendimento.

O laudo técnico por profissional competente será indispensável para mais informações do vício e da data do seu início. O laudo deve ser elaborado, obrigatoriamente, antes de 5 (cinco) anos da data da entrega do empreendimento.

Após a constatação do vício no prazo acima apresentado, o condomínio terá que ingressar com ação judicial cabível em um prazo máximo de 10 (dez) anos a contar também da data do habite-se.

Exemplo. Os condôminos do “Residencial Sol Nascente” constataram um vício oculto 3 anos após a entrega do empreendimento, que ocorreu em março de 2018. Em março de 2021 realizaram a contratação de um profissional competente que emitiu o laudo necessário. Os condôminos terão até março de 2028 para ingressar com a ação adequada para solução do problema.

Minha orientação é de que os condôminos primeiramente busquem um advogado para tratativas amigáveis para a solução do problema. Não sendo possível, considero que a melhor forma de agir é imediatamente buscar o judiciário para que os problemas não se agravem e tornem a vida dos moradores muito mais complicada.

Atentem-se ao fato de que todo contato com a construtora para requerer o direito à garantia deve ser documentado com os números de protocolos e cópias das solicitações, preferencialmente feito por profissional especialista em demandas de vícios construtivos.

Em qualquer caso, deve ser priorizada a negociação para que todas as partes saiam satisfeitas com a resolução da questão.

Meu nome é Sofia Medeiros, sou advogada especialista em direito condominial. Se ficou com alguma dúvida, entre em contato através do e-mail: meloemedeirosadvocacia@gmail.com

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Até mais!

3 Comentários

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Excelente artigo, Dra. Parabéns! continuar lendo

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Um problema sempre deixado para depois em Condominios é quanto ao SPDA, que deve estar conforme a Norma Vigente NBR 5419-2015. Normalmente quando me solicitam um Laudo do SPDA, informo que o emito da seguinte maneira :
a) Atestado de Conformidade : Se o SPDA estiver em total acordo com a Norma vigente acima mencionada. Que terá uma Periodicidade de 3 anos , senão estiver em uma área contaminante ;
b) Irei emitir um Laudo Técnico, constando as : Conformidades , Desconformidades e as Contramedidas necessárias para ser adequado a norm a Vigente NBR 5419-2015. Nesse caso a Periodicidade é anual, até serem atendidas todas as adequações necessárias.
Como a maioria das Edificações (Condominios,Empresas Industrias) não fazem nada ; Deverão emitir um laudo anualmente.
Uma situação que tem ocorrido devido a conseguirem uma Periodicidade maior (3 anos) e um outro motivo maior ainda (*) é a solicitação primeiramente de um novo PROJETO DO SPDA, segundo a norma vigente e depois sua instalação conforme o Projeto, para com isso conseguirem logo apos a sua instalação de adequação o Atestado de Conformidade.
(*) O outro motivo para a adequação tem sido quanto aos SEGURO da Edificação, Empresa, Industrias), pois se a instalação não estiver conforme a Norma Vigente; no caso de um Acidente o Premio do Seguro , apos a inspeção de um Perito da Seguradora verificar , o PREMIO do SEGURO não será pago. E O ASSEGURADO TERÁ DE ARCAR COM TODOS OS CUSTOS OCASIONADOS PELO ACIDENTE.
Ou seja Remédio antigo não cura doença nova. Vacina antiga não cura Cepa nova.
Por isso, é que anualmente temos que tomar uma nova versão da Vacina contra a Gripe.
Se um SPDA não estiver de acordo com a norma Vigente, não dará e nem garantirá a Proteção das Edificações existentes.
Hamilton Mourão Jr - Celular-WhatsApp : 11.9.9601-3196 continuar lendo